| ★全区画ご契約いただきました(´∀｀) |
| （情報更新日：2013/1/7） |
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普天間飛行場 全2区画
市役所・小学校・中学校 近く！
変換予定のある「C物件」！、表面利回り3.17％
平坦地!!約72坪！変換後は区画整理されます!!
※利回りは複利で上昇していきます。 |
| - - 軍用地は毎年増収が見込める 投資物件です - - |
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物件の場所は、宜野湾市役所や普天間小中学校のすぐ近くです！
返還後区画整理されたら発展すると思われます♪
ちなみに物件近所の新城区画整理地、最近の取引実績は坪単価35万前後です(´∀｀)♪ |
■ 普天間飛行場について ■ ･ ･ ･ ･ ･ ･ ･ ･ ･ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・
「普天間飛行場」は、沖縄本島のほぼ中央に位置しているという地理的特性もあり、返還後は今後の沖縄の振興に多大な影響を及ぼすことは明らかでしょう。
沖縄県の復興発展の拠点として整備開発されることが期待されています。
日米両政府が１９９６年４月、米軍普天間飛行場の移設条件付き全面返還に合意してから、2012年４月で１6年を迎えました。 （今だ具体的な返還は未定の状態です）
県外の米軍基地がほとんど国有地であるのに対し、県内の基地のほとんどが市町村有地や民有地で占めています。 普天間飛行場も面積の約92%が民有地です。
【 普天間飛行場の面積 】 ４８０．５ha （宜野湾市の25％）
【 所有者の割合 】 国有地 ： ７％ 市有地 ： １％
民有地 ： ９２％
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普天間飛行場(返還軍用地)のワンポイントアドバイス
| 返還軍用地・普天間飛行場はこんな方にお勧めいたします！ |
◎ 移転先が県内・県外どちらにしても、返還されるまでの間は、借地料を貰い続け、老後のために蓄えたいとお考えの方。
◎ 返還され区画整理された後に残った土地を自分や子供達が使っても良いし、売っても良いという考えの方。
◎ 返還軍用地を買って資産作り
詳しくは↑をご覧下さい↑ |
返還予定の普天間飛行場の航空写真 |
逆にお勧めできない方は下記の考え方です↓↓
×「普天間はどこに移転するの？」 「いつ移転するの？」 など確実性を求める方には、返還軍用地は不向きです。逆に価格は高めでも、返還予定のない那覇空港や自衛隊那覇基地や嘉手納飛行場の特A地域をお勧めしております。 |
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■ 物 件 概 要 ■
| 所在地 |
面 積 |
年間収入借地料 |
販売価格
(年間借地料の31.5倍) |
宜野湾市
字野嵩
（全２区画）
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238㎡
（71.99坪） |
365,663円 |
1,151万円
契約済（12/10） |
239㎡
（72.29坪） |
367,199円 |
1,156万円
契約済（12/18） |
| （年間収入借地料と販売価格の算出方法） |
| 面 積 |
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借地単価(1㎡) |
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合 計 |
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倍 率 |
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売 買 価 格 |
| 238㎡ |
× |
1,536.40円 |
＝ |
365,663円 |
× |
31.5倍 |
＝ |
11,518,384円 → 1,151万円 |
| 239㎡ |
× |
1,536.40円 |
＝ |
367,199円 |
× |
31.5倍 |
＝ |
11,566,768円 → 1,156万円 |
| 施設名 |
普天間飛行場 |
借地料単価(１㎡) |
1,536.40円 (H24年度単価) |
| 地 目 |
雑種地 |
倍 率 |
年間借地料の31.5倍 |
| 引 渡 |
分筆登記後 |
取引形態 |
売主 |
| 情報公開日 |
2012/11/30/Fri |
最終更新 |
2013/1/7/Mon |
| 諸経費の目安 |
物件① |
物件② |
| 登記移転費用 |
61,000円 |
61,000円 |
| 固定資産税 |
（約） 32,691円 |
（約） 32,829円 |
不動産取得税
(※1回だけ納める税金) |
（約） 62,375円 |
（約）62,637円 |
※当社が「売主」に付き、不動産仲介手数料は発生いたしません。
- 本物件の借地権者は防衛省です。
- 借地料は、毎年値上りしております。
- 不動産取得税は、不動産（土地・家屋）を取得した場合に一度だけ課される税金です。
- 固定資産税は、国の借地権が付いているため、土地の評価額が事業用の不動産と比べ極端に低くなっています。
- 初年度の年間利回り 3.17％ お気軽にご相談下さい。
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返還軍用地を買って資産作り |
| ～投資物件としての「普天間飛行場」予備知識！～ |
○ 返還が決定するまでは、借地料を貰い続けられる。
- 返還予定ではありますが、移転先の問題が解決しておらず、近いうちの返還は考えにくいので、返還までの間は借地料がもらえる。
- 軍転法に基づいて軍用地は返還された時点から、国から３年間の借地料の保証があるので、その３年間もプラスできる。
○ 将来返還された後は、子供に土地が残せる。
- 普天間飛行場に関しては、国土交通省直轄の区画整理事業が行われる予定なので、他の返還軍用地と比べ、事業予算や許認可の面で有利になるため、土地が使えるまでの時間が短縮されると思われる。
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| 区画整理後の土地の原価は？
 区画整理事業により、一体的に公共整備や住宅整備が行なわれた場合、土地の価値の上昇が見込まれます。一般の区画整理地と同様に、普天間飛行場も区画整理によって土地の減分の負担はありますが、土地の価値は上昇するので、資産価値としては現在よりも同等以上になります。
一般的な区画整理による住宅用地の減歩率は30%です。この数字に基づき、今回の物件について下記のように試算してみました。 |
【例】普天間飛行場が15年後に返還されると仮定した場合の土地の原価
* 購入価格
* 年間借地料
* 購入時の面積 |
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1,151万円
365,663円
238㎡ (71.99坪)
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返還されても軍転法で3年 + 沖縄特別措置法2年の計5年間は借地料が保証されます。
→（借地料がもらえる期間は15年 + 5年 ＝ 20年間 ）
| 支出 |
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収入 |
| 購入価格 1,151万 |
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20年分の借地料
約 731万
（値上り分は含んでいません） |
| 15年分の固定資産税 約49万 |
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| 不動産取得税 約6万 |
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| 移転登記費用 約6万 |
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| 合計 約1,212万円 |
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約731万 |
1,212万 - 731万 ＝ 481万円（土地取得費用） |
区画整理後に残る土地面積（一般的な減分30%）
→ 71.99坪 － 30% ＝ 50.39坪 （238㎡ － 30% ＝ 166㎡） |
| 土地取得費用481万円 ÷ 区画整理後の土地面積50.39坪 ＝ 坪単価9.5万 |
区画整理後の土地を近隣相場より安く見積もって坪単価30万で売却した場合
→ 50.39坪×30万＝売却金額1,511万
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売却金額1,511万 － 取得金額481万 ＝ 粗利益1,030万 |
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 このように普天間飛行場は、軍用地料をもらい続け、将来返還された場合は、子供達が使っても、売却しても良いという将来性のある軍用地だと思います。
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『神谷功の知らなきゃ損!損!』にて【軍用地の購入は分散した買い方をお勧めしています！】 ←必見!!
『軍用地』について詳しくは → 【 知らなきゃ損！損！『軍用地』 】にて公開中
『軍用地』を購入希望の方へ⇒【--軍用地取引の流れ--】
※来沖できない県外のお客様用「取引の流れ」は、物件資料と一緒にご郵送 致します。
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ＴＥＬ 098-870-7777 担当 神谷
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売-その他軍用地