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⇒ 知らなきゃ損!損!「軍用地」 目次  ⇒ 「返還軍用地を買って資産作り」キャンプキンザーの購入メリット(2011/12/15更新)

「返還軍用地を買って資産作り」

普天間飛行場物件の試算
軍転法が改正され、国事業で区画整理が始まり、実際に土地が使用可能になるまで、 借地料が支払われる事になりました。
今回の物件の場合を試算してみました。
今回の物件の条件
面積 248u(75坪)
年間借地料 420,357円
価格 2,185万円

●「15年後」に返還されると想定しての借地料が貰える期間

 ※仮に「15年後」に返還された場合
○ 15年分の借地料
○ 土地が使用可能になるまでに10年かかったと仮定
※ 借地料が貰える期間の合計年数25年間  

●貰う借地料の25年間の合計金額
 ○ 年間借地料: 420,357円 × 25年 約1,050万円
   (※借地料の値上り分は含まれておりません)

跡地利用計画での、区画整理後の有効面積
元の面積 248u(75坪)× 区画整理の減歩率30%(※住宅用地)
 = 区画整理後の有効面積 約173u(約52.5坪) ←減分後に残ると想定される面積
※一般的な区画整理地内において、住宅用地の場合従前地から通常30%減歩されます。

●購入経費及び区画整理されるまでの固定経費

 取得時の土地代金
 (*借地料約42万の52倍)
2,185万円 
 取得時の不動産取得税
 (*一度だけ納める税金です)
約14万円 
 取得時の名義変更の登記料 約7万円 
 25年間の固定資産税の合計
 (年額39,422円と仮定した場合の試算)
約98万円 

 購入額+固定費の合計(*目安です) 約2,304万円
●区画整理後の土地の原価は、
○購入経費+25年の固定費合計約2,304万−25年の借地料1,050万約1,254万円

○土地の原価:1,254万 ÷ 残る坪数: 52.5坪 約23万円 ←坪単価

普天間飛行場は海抜30m以上の高台の平坦地です。区画整理後は西海岸が一望できる立地となり、津波にも強い地域となります。返還後は坪単価50万〜で取引されると期待されます。
○将来残った 52.5坪の土地を仮に坪単価50万で売却すると
( 52.5坪 × 50万 = 約2,625万 )
※普天間飛行場は現在災害時の避難経路として宜野湾市と協定を締結しております。
標高マップ(宜野湾市)
※クリックすると大きな地図が表示されます。
 
25年後に売却した場合の利益
売却額2,625万 - 購入経費合計 2,304万 321万円
25年分の借地料合計(値上がり分は含んでおりません) 1,050万円
利益合計 1,371万円
この試算物件は、返還が長引いても国から毎年「42万円」の借地料が貰え、返還されても区画整理された住宅用の土地が「52.5坪」残り、自己で利用しても売却しても良しという、無理のない資産造りができる物件だと思います。
 
 
 

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