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最近の宮古島の土地事情と上野・野原の分譲地について
宮古島の土地を大きく分けると、建物が建てられる土地と、農地(※畑)以外では使えない土地と2つに分けらます。 建物が建てられる更地の土地の場合でも、約90%の土地の地目が畑になっている為、農業委員会の許可が必要になります。

※昔、地主さん達には地目を変更するチャンスはあったのですが、 当時、土地を売却するつもりもないし、地目が畑の場合は固定資産 がほとんど掛からないため地目変更をせず、今現在、売却する際に 苦労しているというのが実状です。

この農業委員会から許可を貰うのが、都市部で生活している土地の購入者と、許可を与える農業委員会との考え方に物凄いギャップがあり、簡単には許可がおりません。

※最近の例をあげますと、手間、暇が物凄く掛かる上に、許可が下りるまでに最低6カ月以上は当たり前の状態です。また、農地法5条申請や設計料等にお金がかかりますが、許可が下りないケースも多々あります。
それと、地目が畑以外に宮古島でトラブルが多いのが上下水道の問題です。整備が遅れていて、下水道に関してはほとんどないと思っていたほうが無難です。上水道も集落から外れると通っておりません。よく、県外の方からの問い合わせで、「ビーチに面していて、 海が一望できる土地」を探して欲しいという要望が多いのですが、 要望通りの売地は、ほとんどありません。仮に見つかったとしても 海の近くに上水道管がほとんど通っておらず、引き込み工事に莫大なお金が掛かります。

上水道工事代金の目安が1メートルで約4万です。購入する土地が、上水道の本管から500メートル離れていれば単純に2000万円掛かります。購入する土地が100坪、200坪と、小さいと採算がとれず、5000坪、10000坪では開発許可が必要になり、さらに手間暇が掛かります。
結論ですが、地目が畑以外で、上水道が土地の目の前に有り、できれば生活がしにくい部落の中からは外れているという売地は少なくて、土地を探している買主さん達も、土地を斡旋する不動産業者も上記のふたつの理由でみなさん苦労しております。
考え方一つですが、海の見える土地にこだわって土地代金や建築工事代金に大金をかけるより、土地が内陸部であっても車で15分程度で海に行ける宮古らしいのんびりゆったりすごせる雰囲気の良い土地を探す事をおススメいたします。

分譲地の野原について

今、売り出している野原物件に関しては、地目が原野で農業委員会の許可がいらず、すぐに建築申請が出来る点と、目の前に上水道の250ミリ管が通っており、共同住宅を造っても水道工事に金が掛からず、上水道の水圧が下がらないという点が大きな利点です。

上野字野原

それと、私自身が沖縄本島で軍用地の売買や個人保有をしており、この地区にできる自衛隊の基地に関心を持っております。
この地域に自衛隊の隊員が約800名の基地が出来、その家族も含めるとかなりの人数が増えることになります。那覇市の小禄地区と同様に自衛隊の家族向けの賃貸アパートを造っても面白いのでは、と思っております。

ただし、リスクを避けるために実際に造るのであれば、自衛隊員の家族向けの賃貸アパートや、一般の賃貸アパート、それと民泊を併用できる建物が理想的だと思います。

それと、立地でいうと、今の時代、家族向けの賃貸アパートにするのであれば、小中校が近くなければいけません。上野地区では、小中校はこの近くの上野小学校上野中学校しかありません。これも利点のひとつです。

また、土地の使い方に関しても土地が大きいので、駐車場スペースや、今はやりの水上バイク、小型ボート、ウインドサーフボード等の洗い場にも困りません。
また、都市部のように土地が小さいと、金の掛かるエレベーターや、1階が駐車場のピロティーが必要になり建物に金が掛かりますが、土地が大きいので、建築単価が安く抑えられます。

一番のお気に入りは、周辺が畑で遮る建物もなく、昔ながらの宮古島の田園風景が広がっております。のんびり過ごしながら、分譲地の隣には258坪の畑があるため、賃貸アパートであれば、住む人の子供達も一緒にできる、家庭菜園を提供することも可能です。

土地を有効利用しながら建物を建て、上手くいけば余った土地に追加で建物を建てても良いし、余った土地を売っても良し、という利点が満載な土地なのです。

平成30年8月吉日

カミヤプロデュース 神谷
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