国が地主さんへ支払う「借地料（軍用地料）」は、
沖縄全体で年間約1000億円にものぼります。
軍用地は、基地問題という複雑な側面を抱える一方で、
戦後の沖縄経済を支えてきた収益不動産としての
一面も併せ持っています。国が借主であることから、
非常に安定した「収益物件・インカムゲイン」として
注目されています。
はじめての軍用地ガイド
Start Guide
沖縄独自の収益不動産 「軍用地」投資ガイド
軍用地って何？
沖縄にお住まいの方にはお馴染みの「軍用地」という言葉ですが、県外の方にはあまりピンとこないかもしれません。「軍用地」とは、沖縄にある自衛隊基地や米軍基地の敷地のことです。
実はこうした基地の多くは、国が個人所有の土地を借り上げる（強制使用を含む）形で成り立っています。
軍用地の価格はどう決まるのか？
一般的な不動産は「坪単価」で売買されますが、軍用地は「年間の借地料 × 倍率」で取引されるのが最大の特徴です。
借地料の決まり方
国と沖縄県軍用地主連合会が毎年協議し、翌年の値上がり分を決定します。
販売価格の計算例
年間借地料が50万円の土地を、倍率50倍で購入する場合
50万円 × 50倍 ＝ 2,500万円（販売価格）
表面利回りの考え方
50万円 ÷ 2,500万円 ＝ 2.0%（年間利回り）
軍用地を探す際は、この場所・借地料・倍率の3つを目安にするのが一般的です。
なぜ「究極の定期預金」 と言われるのか？
軍用地投資は、資産を買うというより、国に預ける感覚に近いと言われます。
複利効果のような値上がり
借地料は長年上昇傾向にあります。借地料が上がれば、将来売却する際の評価額・販売価格も上がるため、インカムゲイン（賃料収入）とキャピタルゲイン（売却益）の両方が期待できます。
圧倒的な低リスク
借主が国であるため、家賃滞納や空室リスクがゼロです。
利回りの比較
預金金利が極めて低い現代において、軍用地の利回りは相対的に高く、非常に魅力的な預け先となります。
軍用地投資 8 つのメリット
軍用地が個人投資家から企業、組合まで幅広く重宝されている理由は、以下の8点に集約されています。その人気の理由とは・・・
管理の手間ゼロ
国が管理するため、アパート経営のような修繕やクレーム対応が一切ありません。
確実な現金収入
毎年8月に1年分の借地料が国から直接振り込まれます。手数料もかかりません。
借地料の上昇
借地料は毎年値上がりする傾向にあり、その差額分は毎年12月に支給されます。
高い担保価値
沖縄の銀行では「軍用地ローン」という商品が用意されるほど信頼が厚く、高く評価されます。
高い換金性
売りたい地主が少ない売り手市場のため、現金化しやすい希少資産です。
節税メリット
国の借地権が付いているため、評価額が低く抑えられ、相続税や固定資産税に有利です。
低リスク・高利回り
国債や定期預金と比較して利回りが高く、安定感は抜群です。
自由な運用
一般の土地と同様、分筆して一部だけ売却したり、相続したりすることが可能です。
失敗しないための注意点
安定した軍用地投資ですが、選定には慎重な目が必要です。「返還予定」を確認すること滑走路など、将来的に返還される見込みのない土地は希少価値が高く、高値で取引されます。逆に、返還予定がある場所は将来の収入がなくなるリスクがあるため注意が必要です。
エリアによる値上がり率の違い
地域によって借地料の上昇率には差があります。
事前のデータ確認が欠かせません。
借入（ローン）での購入は慎重に
軍用地の利回りは2%前後が多いため、
ローンの金利がそれを上回ると逆ざやになります。
基本的には自己資金、または極めて低金利での
借り入れが前提となります。
どのような方に向いているか？
- 老後の安定した個人年金代わりを探している方
- 沖縄移住後の安定収入を確保したい方
- 国債や預金よりも有利で、かつ安全な資産運用をしたい方
- 公共事業による立ち退き等で、代わりの資産買い替えが必要な方
軍用地は、中長期で保有することでその真価を発揮します。
正しく場所を選べば、これほどリスクが低く、信頼できる投資先は他に類を見ません。
詳しくは担当・神谷まで直接お電話ください TEL：098-870-7777