沖縄において、資産運用の王道として不動の人気を誇る「軍用地」。
その最大の魅力は、国が借主であるという圧倒的な信頼性と、借地料が複利のように上昇していく安定性にあります。
しかし、「軍用地は投資に本当にいいの？」や「軍用地は今後どうなってくの？」という話しをよく耳にします。
そこで、沖縄で20年以上軍用地を専門に扱ってきた私から軍用地の買い時や現在の状況をご紹介します。
この記事を読んでいる方へ出来るだけ有力な情報をお届けし、投資のお手伝いになれたらと考えております。
1. 安定した地料収入と希少性の高い資産
沖縄の軍用地では、国から毎年約1,000億円規模の借地料（地料）が土地所有者へ支払われています。
その内訳は、
- 公有地（国・県・市町村）：約50％（約500億円）
- 民間所有地：約50％（約500億円）
民間所有者のうち約80％は県内在住者、約20％は県外在住者です。つまり全体では、
- 公有地：約50％（500億円）
- 県内在住者：約40％（400億円）
- 県外在住者：約10％（100億円）
となります。
公有地は基本的に市場へ出ることがなく、民間所有地も売却されるケースは非常に限られています。
そのため、軍用地は流通量が極めて少ない希少な資産と言えます。
2. 売り物件が少ない理由
「県外からの購入者が増えているなら、売り物件も増えるのでは？」と思われるかもしれません。しかし、実際にはそうではありません。
沖縄の軍用地所有者には、戦前から土地を受け継いできた地主の方も多く、長年にわたり安定した地料収入を得ています。
また、土地を売却すると譲渡所得税などの税負担が発生しますが、軍用地を担保として金融機関から融資を受けるという選択肢もあるため、無理に売却する必要がありません。
その結果、市場に流通する軍用地は年間でごくわずか。民間所有地約500億円分の地料に対し、売買されるのは約0.1％程度といわれるほど、希少性の高い市場となっています。
3. 地料上昇への期待と、これからの将来性
過去約10年間はデフレ傾向が続き、軍用地料の上昇率は年間約1％前後と比較的穏やかでした。
しかし、過去のインフレ局面では年間5％前後の上昇や、3年間で約20％上昇した時期もあります。
現在は物価上昇が進むインフレ環境へ移行しており、さらに日本の最重要課題の一つが安全保障となっています。その中心的な役割を担う軍用地の価値を考えると、今後は地料の上昇にも期待が集まっています。
4. 本土と比べても、今後に期待できる投資資産
沖縄の軍用地は、本土の借地料水準と比較すると、まだ低い水準にあると言われています。
今後、安全保障の重要性や物価上昇などを背景に、本土の水準へ近づいていく可能性があれば、地料の上昇余地も期待できます。
さらに、安定した国からの地料収入、流通量の少ない希少性、そして将来的な地料上昇への期待という3つの魅力を兼ね備えていることから、軍用地は長期保有を前提とした資産形成・相続対策としても注目されています。
「安定性」と「将来性」を兼ね備えた投資先として、沖縄の軍用地は今後ますます価値が見直される可能性のある資産といえるでしょう。
カミヤプロデュース
神谷 功