軍用地取引の8つの事前確認
～「○○倍で買った」だけでは、本当の購入価格は分かりません～

軍用地を購入するとき、皆さんは何を基準にしていますか？

「借地料35万円で48倍だから、1,680万円か……」

もちろん、売買価格は大切です。

しかし、実際の取引では、仲介手数料・登記費用・固定資産税・不動産取得税など、売買価格以外にもさまざまな費用が発生します。

そのため、表示されている倍率だけで「安い！」と判断すると、思っていたより高い買い物になってしまうことがあります。

そこで今回は、軍用地を購入する前に確認しておきたい8つのポイント をご紹介します。
また、カミヤプロデュースではそれらの費用を安く抑えられる独自のサービスがありますので
最後までチェックしてくださいね
「○○倍だから買おう」ではなく、
「最終的にいくらかかるのか？」
まで一緒に確認してみませんか？
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1. 取引の形態を確認する

まず確認したいのが、

「仲介物件なのか、自社物件の販売なのか」

ということです。

仲介物件の場合、不動産会社へ仲介手数料が発生します。

同じ軍用地でも、取引の形態によって購入時にかかる費用が変わるため、
「何倍なのか」だけではなく、どのような取引なのかまで確認することが大切です。

2. 土地の名義を確認する

次に確認したいのが、
「単有名義なのか、共有名義なのか」
という点です。
共有名義の軍用地は、単有名義と比べて売買の際に売りずらいため、購入時に相場より安く買う必要があります。
購入を検討する場合は、名義の状態を確認したうえで、価格とのバランスを考えることが重要です。

3. 「登記費用の負担を確認する

土地の名義変更には、登記費用がかかります。
ここで確認しておきたいのが、
「登記費用はいくらなのか？」
「売主・買主で折半なのか？」
「買主が全額負担するのか？」
という点です。
※本土では登記費用を買主が負担するのが一般的です
最近では、売主が県外の方だったり、県外の不動産会社が仲介するケースもあります。
契約前に、費用の負担割合をしっかり確認しましょう。

4. 借地料の清算を確認する

軍用地の借地料は、4月1日から翌年3月31日までの1年分が基準となります。
例年、借地料は7月末頃に地主へ振り込まれます。
そのため、売買する時期によっては、
「すでに売主が受け取った借地料をどう清算するのか？」
という問題が出てきます。
「借地料の清算はあるのか？」
「ある場合、どのような方法で清算するのか？」
契約前に必ず確認しておきたいポイントです。

5. 固定資産税の清算も確認

固定資産税も、忘れてはいけません。
固定資産税は4月1日から翌年3月31日までの年度で考えますが、納税通知書は毎年1月1日時点の名義人に送られます。
例えば、2月や3月に売買した場合、4月以降に以前の所有者へ納付書が届くことがあります。
事前に清算方法を決めていないと、
「もう売った土地なのに、なぜ自分に納付書が届くの？」
「購入する際に固定資産税の負担金額まであるの知らなかった」
というトラブルにつながることもあります。
固定資産税の負担についても、契約前に確認しておきましょう。

6. 不動産取得税も忘れずに

軍用地も一般の土地と同様に、購入すると不動産取得税が発生します。
これは毎年支払う税金ではなく、基本的に購入時に一度発生する税金です。
しかも、購入してすぐに納付書は届きません。
※届くのは購入から半年以上かかります。
「忘れていた！」
「そんな税金がかかるとは知らなかった！」
ということにならないよう、購入前におおよその金額を確認しておくことが大切です。

7. 将来の相続まで考える

軍用地を購入するときは、「今いくらで買えるか」だけでなく、将来の相続まで考えておくことも大切です。
特に60歳以上の方は、

  • 軍用地
  • その他の不動産
  • 預貯金
  • 株式などの金融資産

など、将来の相続財産について一度整理しておくことをおすすめします。
あらかじめ軍用地の相続評価額を把握しておくことで、将来の相続について家族と話し合うきっかけにもなります。

8. 分筆についても考えておく

最後は、土地の分筆です。
軍用地を購入する際、または購入後に、土地を小さく分筆しておく方法があります。
小さく分筆しておけば、
・相続の際に家族へ分けやすい
・将来、売却するときにも売りやすい
・金融機関から借入れをする際、必要な土地だけを担保にする(※銀行に過剰に担保を取られないため)
など、将来の資産管理を考えるうえで検討できる方法です。
ただし、分筆には費用や面倒な手続きがあり手間と費用がかかります。
カミヤプロデュースでは小さく分筆してから販売しているためそれらの費用や手間を抑えられる物件が多数あります。

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それでは
実際の取引で見てみましょう
では、実際に数字を入れて考えてみます。

嘉手納飛行場・借地料35万円の物件
48倍で購入した場合

①売買価格
35万円 × 48倍
＝ 1,680万円
一見すると、
「48倍で購入できた！」
と思いますよね。
しかし、ここからが重要です。
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② 仲介手数料
法定仲介手数料
売買価格の3％＋調整額6万円＋消費税
➡ 約62万円
③ 登記費用
買主負担分
➡ 約9万円
④ 固定資産税
年間
➡ 約4万円
⑤ 不動産取得税
➡ 約10万円
※不動産取得税は1回きりの税金です。
※借地料の清算は、取引する時期などによって異なるため、今回の計算からは除いています。
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「48倍」で買ったつもりが……？
売買価格
1,680万円
＋ 仲介手数料 約62万円
＋ 登記費用 約9万円
＋ 固定資産税 約4万円
＋ 不動産取得税 約10万円
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合計 約1,765万円
これを年間借地料35万円で割ると、
1,765万円 ÷ 35万円 ＝ 約50.4倍
つまり、
「48倍で買ったつもり」が
実際の取得費では「約50.4倍」
になるということです。
ここを知らずに「48倍だから安い」と判断してしまうと、思っていた購入価格と実際の取得費に差が出てしまいます。
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だからこそ「購入価格」だけで判断しない！
軍用地は、
「何倍で買えるか」
だけを見るのではなく、
「購入するために最終的にいくら必要なのか」
まで考えることが大切です。
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そして、ここで知っておいていただきたいのが――

カミヤプロデュースなら！

カミヤプロデュースでは、独自のサービスによって、購入時にかかる費用を抑えられるケースがあります。

さらに、
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も行っています。
同じ軍用地でも、購入時の諸費用まで含めて考えることで、実際の負担額は変わってきます。
「○○倍だから買おう」ではなく、
「最終的にいくらかかるのか？」
まで一緒に確認しましょう
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軍用地専門不動産屋だからこそ、購入時の細かな費用まで含めてご説明します。
「この物件は実際いくらかかる？」
「何倍で買うのがいい？」
「諸費用まで含めたら何倍になる？」
そんな疑問もお気軽にご相談ください。
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カミヤプロデュース
📞 098-870-7777
購入後に「知らなかった……」とならないために。
軍用地は、購入前の確認が大切です
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カミヤプロデュース
神谷 功